[Млогос] Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним (Николай Андрианов, Роман Бевзенко)

В настоящий момент постоянно обновляется судебная практика в отношении правового регулирования прав на недвижимость. Периодически меняются земельное и градостроительное законодательство, законодательство о регистрации недвижимости и ГК РФ. Это открывает для юристов множество новых возможностей, но одновременно создает целый ряд вопросов и проблем, без учета которых возникают серьезные риски в сфере защиты и оборота прав собственности на недвижимость. Данная программа повышения квалификации носит практический характер и имеет своей целью анализ самых острых проблем правового режима и оборота недвижимого имущества и актуальных новелл законодательства. В ходе обучения разбирается последняя судебная практика, комментируются основные новеллы законодательства, даются конкретные рекомендации и анализируются типичные ошибки. Юристы, принявшие участие в данной программе, смогут в сжатые сроки существенно повысить квалификацию и уровень своих профессиональных знаний, прослушать лекции ведущих российских специалистов в этой сфере права, (ознакомиться с перспективами изменения гражданского законодательства и получить ответы на самые насущные вопросы). Программа курса: 1. Общие вопросы правового режима недвижимости 1.1. Понятие недвижимости, виды прав на недвижимость и основания приобретения и прекращения прав на недвижимость. — Критерии отнесения вещей к категории недвижимости. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. Идентификация объекта недвижимости. Линейные и плоскостные объекты как недвижимость. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости. Новеллы ГК РФ. — Актуальные правовые вопросы правового режима общей долевой и общей совместной собственности на недвижимость (образование, прекращение, взаимоотношений сособственников и т.п.). 1.2. Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок и обременений в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости. — Способы обращения с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав и сроки рассмотрения заявлений. — Государственная регистрация при дистанционном обращении заявителя. — Какие объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. — Права, сделки и обременения подлежащие регистрации. — Государственная регистрация договора аренды в отношении части помещения; — Государственная регистрация при одностороннем расторжении договора. — Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости. Процесс строительства и государственная регистрация: соотношение процедур ввода в эксплуатацию, государственной регистрации и фактического использования; — Проблемы публичной достоверности реестра; — Анализ основных случаев отказа в регистрации; — Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости; — Ответственность при осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации. 2. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости 2.1 Отдельные аспекты применения земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. — Образование земельных участков. Комплексные кадастровые работы как универсальный инструмент межевания множества земельных участков в целях уточнения границ и образования новых земельных участков. Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Современная практика исправления реестровых ошибок в отношении земельных участков. Регистрация прав на земельные участки. Преюдициальное значение споров по местоположению и границам земельных участков для Росреестра. — Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и порядок определения компенсации. Основания и перспективы обжалования решений об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. — Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство. — Проработка градостроительного потенциала земельного участка для целей девелопмента: оценка текущих характеристик и приведение к целевым характеристикам. — Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.). 2.2 Правовой режим зданий и сооружений — Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними (принцип единства судьбы, переход прав на земельный участок при отчуждении зданий и сооружений, преимущественные права приобретения и др.). — Правовой режим жилых и нежилых помещений (понятие помещения, права собственников помещений на общее имущество зданий, права собственников помещений на земельный участок под зданием, квалификация прав на парковочное место и др.) — Правовой режим самовольной постройки в свете новой редакции ст.222 ГК (квалификация постройки в качестве самовольной, возможность признания права собственности на самовольную постройку, судебный и административный снос самовольной постройки, последствия распоряжения самовольной постройкой, разбор судебной практики и др.). — Обременение зданий и сооружений сервитутом. 3. Различные виды сделок с недвижимостью 3.1 Купля-продажа недвижимости. — Порядок заключения и оформления договора. Основные условия договора. — Порядок передачи владения на объект договора купли-продажи недвижимости (презумпция перехода владения при подписании акта приема-передачи). — Оформление рассрочки платежа и возникновение законной ипотеки. — Особенности защиты прав покупателя недвижимости при уклонении продавца от исполнения договора. — Возможность обратного истребования перерегистрированной на покупателя недвижимости при нарушении договора покупателем. — Особенности купли-продажи жилой недвижимости. — Специфика купли-продажи недвижимости на стадии строительства. Допустимость возникновения права собственности на построенный объект непосредственно у инвестора, судебная практика признания права собственности на жилые и нежилые помещения. 3.2 Договоры строительного подряда. — Структура договорных связей по договору строительного подряда. Особенности подрядных правоотношений при участии генерального подрядчика. Допустимость привязки оплаты работ субподрядчика к получению генподрядчиком финансирования от заказчика. Место технического заказчика, заказчика-застройщика, лица, выполняющего функции заказчика, в структуре договорных связей. — Существенные условия договора. — Техническая документация. Особенности согласования технической документации. Работы, не учтенные в технической документации. — Варианты определения сроков выполнения работ. Проблемы привязки сроков выполнения работ к исполнению своих обязательств заказчиком или наступлению иных не неизбежных обстоятельств. — Правовые вопросы фиксации цены. Привязка цены к стоимости материалов и примерные цены. Оплата дополнительных работ. Возможность привязки момента оплаты к получению необходимых экспертных заключений, разрешений и т.п. — Согласование качества работ. — Объекты незавершенного строительства (квалификация незавершенного строительства, правовой режим, оборотоспособность и др.). — Порядок сдачи результата выполненных работ и последствия уклонения от приемки. Практические аспекты оформления актов, подтверждающих приемку выполненных работ, и типичные ошибки при их составлении. Оформление одностороннего акта. Судебные споры в отношении приемки выполненных работ. — Право на односторонний отказ от договора подряда на основании ст. 717 ГК и определение размера компенсации. — Защита прав заказчика и подрядчика в случае нарушения договора. Оформление выявленных дефектов. Отказ от нарушенного договора, приостановление выполнения работ и оплаты, снижение цены, взыскание убытков и другие способы защиты. Течение сроков выполнения работ в период форс-мажорных препятствий к исполнению. — Гарантийные удержания и практика их использования. Сальдирование и риски банкротства. — Анализ актуальной судебной практики разрешения строительных споров. 3.3 Договоры аренды недвижимости. — Актуальные вопросы оформления договора и государственной регистрации (необходимость регистрации договора при его заключении на неопределенный срок или его пролонгации на новый срок, последствия отсутствия государственной регистрации и принцип непротивопоставимости в свете новой редакции ст.433 ГК и др.). — Возможность заключения основного договора аренды недвижимости до момента регистрации права собственности за арендодателем (аренда будущей недвижимости) в свете последней судебной практики. Предварительный договор аренды и проблемы определения сроков его действия. — Аренда части недвижимости в свете последней судебной практики (правовая природа договора, проблемные вопросы оформления границ арендуемой части недвижимости и отмена необходимости ее предварительного кадастрового учета и др.). — Арендные платежи и изменение ставок. Порядок определении арендной платы (привязка размера оплаты к результатам деятельности арендатора, условия о порядке пересмотра ставок и др.). Допустимая частота пересмотра арендной платы в свете новой судебной практики. — Особенности аренды с правом выкупа (момент перехода права собственности, выкупная цена и др.) — Вопросы осуществления текущего и капитального ремонтов и распределения ответственности сторон. — Обеспечительные платежи как инструмент обеспечения обязательств арендатора. — Сохранение аренды при смене собственника и актуальные вопросы правопреемства. — Субаренда и перенаем. — Проблемные вопросы досрочного расторжения договора в случае его нарушения (судебный и внесудебный порядок расторжения, срок на реализацию права на расторжение и др.). — Последствия уклонения арендатора от возврата предмета аренды (начисление арендной платы после расторжения, штрафные санкции, правовая природа иска об истребовании предмета аренды и др.) — Пролонгация действия договора аренды и преимущественные права арендатора на заключение договора на новый срок. — Ответственность арендодателя за качество имущества и гарантии спокойного владения. Последствия возникновения препятствий к использованию предметом аренды (распределение рисков между арендодателем и арендатором). Проблема влияния COVID-19 на арендные отношения. — Анализ актуальной судебной практики разрешения споров в сфере аренды. 3.4 Договор ипотеки — Особенности и основания возникновения законной ипотеки. — Актуальные вопросы оформления и регистрации ипотеки. Оформление закладной. — Соотношение норм Закона об ипотеке и обновленных положений ГК о залоге. — Практические вопросы оформления договора ипотеки. Существенные и иные условия ипотеки. Определение обеспечиваемого обязательства и возможность обеспечения будущих требований. — Определение предмета ипотеки. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (здания и сооружения, незавершенное строительство, доля в праве собственности, земельные участки, жилые и нежилые помещения, ограниченные вещные права на недвижимость и др.) — Особенности заключения и исполнения ипотеки со множественностью лиц на стороне залогодержателя или залогодателя. — Переход прав по договору ипотеки. Особенности оборота прав по закладным. Пределы ответственности продавца закладной за качество и действительность уступленного права требования. — Предшествующая и последующие ипотеки. Старшинство ипотек. — Последствия снижения рыночной стоимости предмета ипотеки (возможность досрочного истребования кредита или предъявления требования о предоставлении дополнительных обеспечений). — Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки (ограничения возможности внесудебного обращения взыскания, оформление соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания, реализация предмета ипотеки при внесудебном обращении взыскания, приобретение залогодержателем предмета ипотеки и др.). — Судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки (особенности и основания предъявления иска, особенности реализации предмета ипотеки и др.). — Прекращение ипотеки при погашении долга или прекращении обязательства по иным основаниям (новация, отступное и др.). — Защита права залогодержателя при отчуждении предмета ипотеки. — Новые разъяснения по поводу ипотеки, закреплённые в Постановлении Пленума ВС РФ №23 от 27.06.2023 «О применении судами правил о залоге вещей». 4. Защита прав на недвижимость — Проблема понятия споров о праве на недвижимость. — Система способов защиты прав на недвижимое имущество. От системы субъективных гражданских прав к системе исков. Вещные иски и обязательственные иски: критерии разграничения. Иски, направленные на исправление ЕГРН. — Защита права на недвижимое имущество вещными исками. Проблема владения недвижимым имуществом как основание для определения иска. — Виндикация недвижимости. Предмет и условия удовлетворения виндикационного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством виндикационного иска. Судьба неотделимых улучшений при виндикации. Соотношение требований из неосновательного обогащения и виндикации. Виндикация и применение последствий недействительности сделок. Защита добросовестного приобретателя. Комментарии к новеллам ГК РФ. — Негаторный иск как способ защиты права на недвижимость. Предмет негаторного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством негаторного иска. Соотношение негаторного и виндикационного иска. — Иски о признании права собственности. Положительные и отрицательные иски о признании права собственности или иного вещного права. Соотношение виндикационного иска и иска о признании права собственности. — Иски об освобождение недвижимого имущества от ареста. — Обжалование незаконных действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возмещение убытков, причиненных неправомерными действиями регистратора. — Процессуальные аспекты рассмотрения споров о правах на недвижимость (вопросы подсудности, арбитрабельность споров, отсутствие исполнительного производства при исправлении ЕГРП на основании судебного акта и др.). Показать больше